千万不要低估政策的威力

2021年7月13日03:20:38资讯评论243
摘要

谁都没想到,2021年成了房地产开发商最煎熬之年。 先是房企融资“三道红线”,接着银行房贷“两道红线”,随后土地“双集中出让”……在不到一年时间里,楼市调控的三板斧齐下,让一众房企彻底感受到了凛凛寒意。 虽然全国住房均价仍在不断创下新高,一众热门城市房价不断刷新眼球,但对于房企来说,最好的日子已经过去,最危险的时候还没到来。 01 一些房企已经处于债务危机的边缘。 曾经双双跻身十大房企的华夏幸福、泰禾集团,先后陷入债务困境,股价较2018年的历史…


谁都没想到,
2021年成了房地产开发商最煎熬之年。

 

先是房企融资“三道红线”,接着银行房贷“两道红线”,随后土地“双集中出让”……在不到一年时间里,楼市调控的三板斧齐下,让一众房企彻底感受到了凛凛寒意。

 

虽然全国住房均价仍在不断创下新高,一众热门城市房价不断刷新眼球,但对于房企来说,最好的日子已经过去,最危险的时候还没到来。

 

01

 

一些房企已经处于债务危机的边缘

 

曾经双双跻身十大房企的华夏幸福、泰禾集团,先后陷入债务困境,股价较2018年的历史高点跌去了近8成。

 

两大房企的债务逾期规模都数以几百亿计。数据显示,截至2021年6月,泰禾集团累计违约债务高达431.55亿元,华夏幸福发生债务逾期的本息金额累计高达669.90亿元。

 

千万不要低估政策的威力华夏幸福股价走势

 

华夏幸福“爆雷”,让一家向来以稳健投资著称的行业巨头深陷其中。2017年曾经以“白马”之身单骑救下华夏幸福的中国平安,不得不含泪吞下这颗“雷”。

 

最终,中国平安对华夏幸福减值计提182亿。加上行业大周期的影响,平安股价一路下跌,从最高点的92元下跌到63元左右,下跌近30%,让价值投资者大跌眼镜。

 

即便是龙头房企,日子同样没有那么顺利。在三道红线约束之下,恒大不得不将“降负债”放在首位,“债务危机”的传闻一波接过一波。

 

2021年6月底,恒大宣布完成降低一道红线的目标:净负债率降低到100%以下。最大的危机看似度过,但商票兑付问题仍旧引发无数关注。

 

今年以来,已有多个房企出现商票兑付问题。商票作为应付款,并未纳入有息负债,不计入债务率考核,也不在“三道红线”之内。

 

因此,据财联社报道,央行等监管部门已经出手,将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围,要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

 

千万不要低估政策的威力

 

一旦商票纳入“三道红线”,房企将会再被套上一条绳子,疯狂加杠杆的日子更加一去不复返了。

 

02

 

即便是龙头房企,也面临股价连跌3个月的困局。

 

经营看似良好的行业龙头万科,“三道红线”全部回归绿档,融资利率堪与国企相提并论,但也挡不住股价直落30%、价值投资变成“价值沦陷”的尴尬。

 

对此,万科总裁郁亮表示:

 

股价下跌,其中有行业的因素……房地产行业正回归到普通行业,钱比过往更金贵。

 

所谓房地产向普通行业回归,实际上就是房地产的去金融化、去泡沫化

 

央行党委书记、银保监会主席郭树清对此曾经多番警告:

 

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”;
房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强;
押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价……

 

这些警告,一部分是说给炒房团听的,另一部分则是说给房企听的。

 

千万不要低估政策的威力

 

可以看到,无论是房企融资“三道红线”,还是银行房贷“两道红线”,抑或土地出让“两集中”政策,都是意图遏制加杠杆的冲动,让房企高杠杆、高周转、高负债的模式失去市场。

 

所以,一个看起来矛盾实际上极具现实性的场面出现了:房价仍旧在涨,抢房的热情依旧高热不退,全民关于房价只涨不跌的预期牢不可破,但房地产开发商的利润却在不断收缩,房企的债务爆雷的风险越来越高。

 

万科股价一路下跌与销售不断创下新高形成的鲜明对比,说明了一个再简单不过的道理:

 

人们已经不再看好未来的房地产。即便仍旧看好房价,也不会看好房地产企业了。

 

03

 

房价大涨,对于房地产行业未必是好事。

 

一方面,房价大涨与地价大涨必然相辅相成。地价上涨,无疑将增加拍地成本,一旦销售不畅,成本过高,未来的债务风险就越大。

 

泰禾曾经是2017年的“地王收割机”,但4年过去,不仅泰禾深陷危机,当初拍下的某些地王迄今仍未上市,仅财务成本就吃掉了房价涨幅。

 

更关键的是,一旦市场发生变化,或者房企自身遭遇现金流危机,又无法通过大幅度的降价促销回笼资金。

 

地方政府不无房价维稳的考虑,这种考虑背后既是担心老业主降价维权导致维稳事件,又是对个别房企降价导致房价连锁下滑的担忧。

 

地方这种考虑是正常的,但所有成本无疑都要开发商承担,当年拍下的地含着泪也要卖出去。

 

另一方面,虽然房价不断上涨,但新房限价的普及,吃掉了开发商所能享受的利润空间。

 

楼市打新,是这一轮楼市周期的常态,新房价格被政策锁定,远远低于二手房,买到就是赚到的套利预期,自然让无数人趋之若鹜。

 

然而,房企的拍地成本已经上去了,而房价却严格受限,如果自身的融资成本高昂,许多看起来万人争抢的项目,最终未必会剩下多少利润。

 

结果是,房价上涨,楼市上行,房价只涨不跌的预期愈发强烈,但深陷债务困境的开发商越来越多了。

 

这种局面,将会成为未来的新常态。在金融底线面前,没有哪家企业是大而不倒的,雷一定要排,风险一定要控。

 

去金融化,去泡沫化,去投机化,去炒房化,谁将首当其冲,谁又会折戟沉沙,我们拭目以待。2548885466  QQ筱 有豪华大礼相送

 

 

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